石嘴山市房地产市场宏观调控廉租住房制度建设及房屋拆迁情况汇报材料

石嘴山市房产管理局

(2007年3月12日)

自治区建设厅：

根据自治区建设厅《关于对五市房地产市场宏观调控、廉租住房制度建设及房屋拆迁情况进行检查调研的通知》(宁建(住房)字[2007]17号)要求，现将我市具体情况汇报如下：

一、房地产市场发展现状及宏观调控政策执行情况

(一)房地产市场发展情况

房地产投资作为我市投资的推动力量之一，自2004年以来在国家连续几轮的房地产市场宏观政策调控下，我市房地产投资出现了徘徊不前的状况。2006年我市确定为城市建设管理年，为了激活我市房地产业，增加固定资产投资，带动经济增长，提高房地产业对财政收入的贡献率，市政府成立了大武口旧城改造房屋拆迁协调办公室，制定政策，统一补偿标准，加强拆迁政策宣传，作好拆迁动员工作。对于少数钉子户依法实施强制拆迁，全力以赴完成全部拆迁任务，推动旧城改造顺利进行，确保了2006年商品房建设新开工90万平方米。同时积极争取资金，加快沉陷区改造，实施迁居工程，年内经济适用房建设施工面积达60万平方米。还加快商业房地产的开发建设，促进商贸、流通、餐饮、娱乐业的发展。

从6月份开始，房地产开发投资逐步回升，截至12月底，累计完成投资8.06 亿元，同比增长31.7 %，其中住宅投资完成6.74亿元，同比增长46.84%，增速较大。1-12月份，全市房屋施工面积169.2万平方米，同比增长67.7%，房屋竣工面积64.6万平方米，同比增长10.6%，商品房屋销售面积48.1万平方米，同比增长39.1%。空置面积25.7万平方米，同比增长50.3%，增幅比去年有大幅度上升。

(二)宏观调控政策执行情况

我市严格执行国家的宏观调控政策，于2006年12月编制了住房建设规划，并及时发布，同时在石嘴山市房网、石嘴山市房产信息上公布。规划出台后，各相关部门认真落实规划。

我是从2004年开始，在供应土地时，规划部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地率等规划设计条件，作为土地出让的前置条件。 2005年出台了普通商品住房标准，2006年下半年开始执行以购买年限是否满5年为标准，征收住房转让环节营业税的政策。2006年完成了大武口区住房状况调查工作，2007年在惠农区已开始住房状况调查工作。

(三)房地产交易秩序专项整治工作开展情况

为了规范房地产交易秩序,维护消费者合法权益,稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展,根据自治区建设厅等3部门要求，我市制定并发布了《石嘴山市整顿规范房地产交易秩序实施方案》，并做好了两项工作：

一是加大对房地产交易环节违法违规行为的整治力度。主要做好：1、按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。我局在办理商品房预售许可证时，严格审核开发企业提供的必备资料，并到现场实地查看，对形象进度不够，或住户投诉多，拆迁不落实的项目，一律暂缓办理，要求房地产开发企业限期整改后，再办理。

2、加强对商品房预(销)售活动的动态监管，在市区内建立健全了商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。

3、加强商品房预(销)售合同管理。落实了购房“实名制”原则，对查处的虚假合同，严格按照备案交易手续，不予登记备案。

二是加大对房地产开发企业违规行为的查处。为了维护消费者合法权益，我局对群众反映购买大武口青溪巷1#楼及惠农区宁河园12#楼商品房后多年不能办理房产证的问题进行了调查处理。

(四)房地产市场存在的主要问题及原因

1、我市住房条件总体水平较低，随着城市化进程的不断加快，需要进一步改善。 我市住宅平房较多，配套设施不全，全市住宅成套率为78% ，是全区最低水平，人均住宅建筑面积21.4平方米，低于全区平均水平，旧城改造和住宅建设的任务较重。普通商品房、经济适用房和廉租房的需求量大。如果大量建设经济适用住房势必对商品房开发造成一定的冲击。

2、商业营业用房在房地产供应中每年所占的比例在10%左右，结构相对合理，但是商业市场普遍档次较低，布局不合理，缺乏精品市场和专业市场。

3、对国家实施房地产市场宏观调控的目的和意义认识不够深入。国家调控主要针对大中城市房价过高、涨幅过快，目的是取缔投机性购房，控制投资性购房，满足广大市民的住房需求。

4、国家的宏观调控政策，特别是信贷调控政策的出台，无形中促进了我市房价的提升，对我市刚发展起来的房地产业起到了抑制作用。一是金融部门对广大中低收入者的按揭贷款门槛过高，抑制了中低收入家庭的住房需求。二是商业银行对房地产开发没有贷款，部分开发商通过民间融资筹集资金，融资成本高，也是促使房价升高的一个原因。

5、商品房空置大幅上升。从房地产开发施工情况来看，由于开工量大，年底竣工量较大，商品房供应量大幅上升，并且主要集中在大武口。大武口人口总量小、房价较高，低收入人群无力购买，房地产市场需求量有限，商品住房购买力不强。房地产开发企业承受较大的压力。

惠农区和平罗县因大规模旧城改造及房地产开发建设较晚，开发量有限，房屋空置量较少。

(五)今年房地产发展形势预测

根据我市目前房地产发展的状况，预计今后几年内，全市的房价比较稳定，增幅将在5%以内，房屋供应结构会进一步合理，房地产市场竞争比较激烈，优胜劣汰，实力强的企业会占据更多的市场份额。同时，由于2006年的恢复性大规模开发，我市的住房较高空置率会持续2到3年。但经济适用房和廉租房的需求仍然较旺。

(六)今后工作安排及完善和加强宏观调控的措施建议

1、发挥政府的调控职能，适度有计划有步骤建设经济适用住房，经济适用房建设每年不超过20万平方米。同时控制土地供应总量，及时召开计划、土地、房产、规划、银行等相关部门的联系会议，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式、供应时间、住房销售价位、套型面积及投资比例。

2、积极稳妥地进行旧城改造，今后两年内严格控制新批拆迁改造项目，减少被动需求。对一些配套设施老化，年久失修的旧平房先征求居民意见，居民同意的再列入改造计划，分步实施。

3、加强市场监测，完善市场信息披露制度，积极创造条件，使我市三级资质以上的房地产开发企业实现联网统计信息直报，实现信息共享，为房地产市场运行的宏观调控提供更有针对性、更灵活快速的信息，引导企业减少盲目投资，将商品房空置率控制在一个合理的水平之内。

4、进一步加强房地产宏观调控，整顿和规范房地产市场秩序。为促使房地产开发企业牢固树立依法经营，规范售房、诚实守信的经营意识，大力整顿和规范房地产市场秩序，开展承诺“放心房”销售活动。确保房地产开发企业销售的商品房面积不缩水不涨水、质量不出现问题，各项手续齐全，保证住户在房屋竣工90天内能领到房产证，使购房户能放心大胆的购房。

(七)住房专项维修资金管理情况

1、住房专项维修资金管理制度建立情况

我市从1999年元月开始实行新建商品住房交纳专项维修资金(物业维修储备金)制度，实行之初参照本市房改房收取维修费10元/平方米的标准收取专项维修资金。2001年5月我市出台了《石嘴山市住宅小区物业管理办法》，明确了维修资金的管理机构和缴费标准。收取维修资金有了本市的政策依据，使专项维修资金制度顺利开展。

2、住房专项维修资金的缴存情况

从1999年开始至今，我市住房维修资金按照房屋建筑面积每平方米缴纳10元，由房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》时代缴。截止2006年12月31日已缴存总额为17,078,194.22元。

3、专项维修资金的管理状况

我市专项维修资金由市房产局负责管理，在银行设立专户，由房产物业科专门管理，设一名会计，一名出纳，因每月业务量平均为5笔，数量较少，所以会计人员均为房产物业科工作人员兼职。日常财务管理由科长负责，分管局长负责监督检查。帐务设立总帐和明细帐，明细帐分列各小区各开发企业缴存情况。

4、专项维修资金的使用情况

专项维修资金是用于住宅房屋保修期满后，住宅共用部位共用设施设备的维修。我市严格执行专款专用的原则，对保修期未满的维修均由建设方负责，不准使用专项维修资金。对保修期满后的房屋共用部位共用设施设备的维修，由物业公司提出维修计划和工程概算，报业主委员会批准，经房管局现场核实后，据实核拨。

从1999年至今，我市共使用维修资金396,960.0元，占收取总额的2.3%。

5、专项维修资金缴存、使用、管理中的作法、存在的问题、建议

作法：一是收缴有措施、有约束条件，可以顺利收缴。         二是对所有房地产开发企业严格要求，讲清法律法规和政策，可以推动收缴工作的开展。三是耐心细致给住房户讲清政策，有利于提高住户对专项维修资金的认识，可加强群众的监督意识。四是做好帐务登记，做到帐帐相符、帐实相符，对财务管理工作日常监督管理较为有利。

存在的问题：一是在资金的使用上没有法规可依，使用监 管很难到位。二是没有明确的专项维修资金财务会计制度，在帐务处理上不能准确反映专项维修基金的特点。

建议：尽快出台住房专项维修资金管理办法和使用办法;规范住房专项维修资金会计帐务处理科目;建立定期报告制度。

二、廉租住房制度建设情况

我市各级领导高度重视城镇最低收入家庭的住房问题，把解决城镇最低收入家庭的住房问题列入市人民政府2006年“三大工程”的民心工程之中，切实加强城镇最低收入家庭廉租住房制度建设。

(一)廉租住房制度政策的制定情况

为了建立和完善多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难问题，根据建设部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》有关规定，结合我市实际，我市2005年由市房改办制定《石嘴山市城市区最低收入家庭廉租住房管理办法》，市人民政府多次组织市财政局、房管局、民政局、审计局、建设、法制办、劳动和社会保障局、国土资源局、有关部门的负责人进行了讨论修改，2006年元月定稿，房管局正式上报市人民政府。2006年4月13日市人民政府第61次常务会议研究通过，2006年5月10日市人民政府印发《石嘴山市城市区最低收入家庭廉租住房管理办法》(石政办[2006]47号)文件。

(二)廉租住房制度的实施情况

2005年我市城镇最低收入家庭廉租住房补贴开始执行，2005年12月31日市人民政府举行了石嘴山市城市区最低收入家庭廉租住房启动仪式，对我市享受2005年度廉租住房补贴的200户低收入家庭发放了廉租住房补贴，发放标准两人家庭月补贴80元，三人家庭月补贴110元，四人家庭月补贴140元，共发放了廉租住房补贴24万元。资金来源市财政和住房公积金增值收益共同筹集解决。

为了摸清我市的住房困难家庭情况，建立困难家庭住房档案完善多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难问题，我市于2004年9月对全市特困家庭住房情况进行了调查，据调查，全市最低收入家庭17427户，其中人均8㎡以下住房家庭共计1917户，住房特困户975户，2005年10月我市又对各区所报特困家庭进行筛选，按先安置最困难家庭的原则，进行顺序排名，并将享受2005年度城镇最低收入家庭廉租住房补贴名单在其居住地和报纸上进行了公示。

根据《石嘴山市城市区最低收入家庭廉租住房管理办法》第十八条规定，市房改办从市纪检委、市监察局、市财政局，市民政局、市房管局各区民政局组成检查组于2006年11月13日至19日对2006年度享受城镇最低收入家庭廉租补贴302户进行年审，并审核确定拟享受2006年度的家庭，采取入户审核调查，要求各区人民政府对拟享受2006年度的家庭在所在的居委会进行公示后上报市房改办，市房改办在石嘴山报上进行了公示。

(三)廉租住房制度保障的中长期规划及年度计划的执行情况

为了有计划地解决我市低收入家庭的住房问题，切实把

我市城市区最低收入家庭廉租住房管理办法落到实处，推动我市经济政治文化社会全面和偕发展，我市2006年9月11日印发了《石嘴山市城市经济适用住房和廉租住房建设发展规划》，2005年廉租住房补贴发放计划200户，补贴资金24万元，实际发放200户，发放补贴资金24万元。2006年廉租住房补贴发放计划300户，补贴资金36万元，实际发放302户，发放补贴资金34.58万元。

(四)廉租住房补贴的资金筹集和落实情况

为了构建和谐社会，我市把廉租住房制度建设列为“民心工程”，在财政资金紧张的情况下，积极安排资金发放廉租住房补贴，2005年落实补贴资金24万元，其中：财政安排资金16万元，住房公积金增值收益安排8万元。2006年落实补贴资金36万元，其中：财政安排资金25万元，住房公积金增值收益安排11万元。

(五)廉租住房的房源筹措情况

由于我市财政资金紧张，暂时没有安排资金建设廉租住房，廉租住房只能以货币补贴为主。今后逐步从经济适用住房建设区域中适当安排一定比例的廉租住房满足最低收入家庭的需要。

(六)廉租住房保障方式和保障水平

目前我市廉租住房保障方式以货币补贴为主。根据我市《石嘴山市城市区最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租住房补贴发放标准两人家庭月补贴80元，三人家庭月补贴110元，四人家庭月补贴140元。低收入家庭发放的廉租住房补贴在我市基本上能够租到人均12平方米的住房。

(七)廉租住房工作规范化管理情况

我市廉租住房工作的日常管理由房改办进行管理，负责全市廉租住房制度的建设，组织调查审核，落实发放补贴资金、建立廉租住房发放档案、对辖廉租住房的考核、检查、年审，廉租住房建设要求辖区人民政府做好以下几项工作：

1、各区人民政府要加强领导，精心组织，明确廉租住房管理机构工作职能，与审核享受城镇最低收入低保家庭工作相结合，抽调有经验、责任心强、素质好的工作人员专项负责这项工作。

2、做好享受廉租住房补贴家庭的动态管理工作，各区政府主管部门要对廉租住房家庭的收入、住房状况、家庭人员等基本情况建立档案，依照档案管理的相关规定，完善纸质档案和电子档案的收集、整理、保管、利用等，并经常进行检查，对人均收入连续一年超过城镇居民最低生活保障标准或住房条件得到改善的家庭应予以申报，并停发补贴。

3、建立廉租住房统计报表制度，按季度上报统计数据。对享受廉租住房家庭的动态资料各区主管部门每季度后5日前报送市住房制度改革领导小组办公室以备检查，统计数据做到真实、准确、完整。

   4、逐步将廉租住房工作规范化管理纳入年终考核，市住房制度改革办公室负责对辖区内的廉租住房规范化管理工作进行组织、监督和检查。各辖区廉租住房管理部门负责对辖区各街道办事处的考核。

三、城市房屋拆迁情况

(一)2007年拆迁计划编制上报情况

结合我市2007年城市重点项目建设计划，我市编制了《石嘴山市2007年度城镇房屋拆迁计划》，并已上报自治区建设厅。2007年全市计划拆迁各类房屋49.6万平方米，涉及被拆迁户2580户，其中：大武口区21.2万平方米、914户；惠农区7.1万平方米、334户；平罗县21.3万平方米、1332户。

(二)城市房屋拆迁方面不稳定因素排查及处理进展

1、根据自治区建设厅反馈石嘴山市到北京和银川上访情况，我市进京上访人员有：詹春莲，詹小莲(詹春莲之妹)，李逢侠，金田，黄风芝、娄五银、王传芳7人。具体情况是：

詹春莲、詹小莲、李逢侠、金田四位被拆迁户于2006年10底进京上访，2006年11月5日，在天安门广场被天安门公安分局盘查后，转交宁夏回族自治区驻京办事处。四人进京后，先后向国家建设部、国家信访局等部门递交上访材料，未采取过激行为。

黄风芝、娄五银、王传芳于2006年三次到北京上访，春节前惠农区有关单位工作人员赴京做黄凤芝劝返工作，经与自治区驻京办信访处联系，一直未发现黄凤芝踪迹，2月17日，赴京工作人员返回。

根据上访人反映的问题，我局和相关部门针对不同情况进行了协调处理。市、区各相关部门都花费了大量的精力努力做好上访人员的拆迁补偿和安置工作。

2、石嘴山市因城市房屋拆迁到银川上访人员主要有刘铁良、马义德及青山小区7户被拆迁户。刘铁良本人已对房屋拆迁裁决无异议，对于土地问题已向法院提起了诉讼。马义德已同开发企业签订了房屋拆迁安置补偿协议。青山小区7户，经法院判决后已重新立案进行裁决。

3、近期可能上访情况排查

近期可能上访的人有：井永清、李逢侠、王亚丽、刘斌、丁占林、张洪涛、方世银、詹春莲(林监军)、詹小莲(李义群)9户。其房屋在裁决下发后经政府批准实施了行政强制拆迁。

(三)预防和处置房屋拆迁突出事件工作预案情况

为了较好的预防和处置房屋拆迁中的突发事件，我市专门制定了《石嘴山市预防和处置房屋拆迁突发事件工作预案》，从工作原则、组织机构及人员分工、事故类别及预防措施等方面进行了安排。

(四)对县区拆迁管理规范化达标检查验收情况

按照自治区建设厅《关于开展全区城市房屋拆迁管理规范化工作检查考核的通知》(宁建(住房)字[2006]41号)要求，我局下发了通知明确了检查考核的内容及要求，并分别于2007年1月8日和10日对惠农区和平罗县城市房屋拆迁管理规范化工作进行了检查。从检查的总体情况看，拆迁管理都比较规范。都能认真执行国家、自治区和我市有关房屋拆迁法律、法规和政策的规定，积极拓宽服务范围和渠道，设立了承诺服务电话，可以使服务对象在上、下班时间都可以联系办理审批事项。加强对拆迁单位的监督管理和对拆迁纠纷的调解处理，在具体工作中，按照有关文件要求制定了内部管理制度和工作制度，大力推行政务公开，对拆迁工作人员实行持证上岗，并经常组织学习教育。建立了信访接待制度和责任制，积极处理信访案件，对所有信访问题都认真解决，逐一落实。强化了档案管理，及时收集整理各类拆迁档案，对所有档案进行详细的登记、归类、装订，做到了案卷清晰、管理规范。检查结束后，对检查情况进行了通报。